重生从收智商税开始 第三百五十三章 教科书式的营销【上】

    测试广告1    石头找房，陈实的定位很明确，那就是千亿市值，最少要做到千亿市值的价值，甚至更高。读字阁 m.duzige.com

    怎么去操作这个，是个技术活，陈实可不是想单纯的做中介平台这么简单。

    第一个目标，陈实就盯上了花都的一处刚开发的楼盘，陈实和对方的老总联系，谈了个合作。

    陈实要拿到这个楼盘的销售权，代运营权，就是帮助开发商快速售后，开发商只负责建造，有个合约期，一年内，如果陈实卖不出去这些楼，陈实全部自行买入。

    但如果陈实卖出去了，陈实要拿到一个九折销售价格，也就是要百分之十的提成啊，一般中介拿到手的也就百分之一，公司还要拿走05，个人得05。

    对方爽快的答应了，一年内清盘是何等的难啊，尤其是期房，能快速回流资金投入到下一个工程，这是好事啊，而且运营什么的都不需要开发商考虑，就等着收钱就可以了。

    主要是陈实的实力，人家也相信陈实如果一年内卖不出去，有这实力把这小区全买下来。

    陈实要的就是代销权，未来基本所有的楼盘，大的开发商有自己的营销团队，专门负责运营和销售，卖完这个城市去下个城市。

    小的开发商就找一些中介之类的代售了，给的一般是百分之二三提成，所以中介都会拼命推一些新的楼盘，还有一种代销公司就厉害，专门负责卖难卖的楼盘。

    不是烂尾楼，而是很可能成为烂尾楼的郊区新建房，这类的，如果拿下来，很可能七到八折就到拿到价格了，赚个百分之二三十的钱。

    这类房子是比较难卖的，一般代销公司也不想接，大多是一些非经济发达的地区，一般经济发达的地区，后期不需要运营也是供不应求的，因为外来用户过多，北上广深苏杭这些地区之所以没什么剩房，主要就是人太多了，其实本地人口不多，主要是外来人口支撑起了房市。

    陈实要的也不是这个代销带来的利润，而是看中了这些地产中最关键的一点，物业。

    一个人一辈子买一套房可能会住上三代，开发商走后基本就把盘子交给物业了，大的楼盘物业基本都是固定的，很难被换。

    而物业的优势就是可以拥有一批固定的住户，陈实要的就是这些固定的客户，他要做一个真正的生态链，如果自己去开发楼盘，就自己那点钱，根本不够用的。

    别说自己了，世界前十首付集体出资投入到国内地产，也是打个水漂，因为盘子太大了啊，国内开发商排行榜都有百强榜单的，这还是已经比较有点名气的百家地产开发公司，还不算更多的单干的那种和合伙做的不知名的开发商。

    这么大个盘子，吴愚能做的就是做到先让自己的物业出名，而物业这个活不好接啊，那就需要先把楼盘运营的名头打出去，把中介的名头打出去。

    到时候中介是一个线上的平台，买房卖房都会看到信息，线下物业来负责。

    所谓的生态链，说白了就是一个品牌一条龙的产业链，大到房子车子小到一双筷子。

    但目前全球，只有泡菜国的某星公司真正的做到了在泡菜国形成了一个完整的生态链，而某星也只能在泡菜国做起来，去其他的地方也不行，因为泡菜国的面积小，容易做。

    而国内，陈实只想经商，也只能经商，经商怎么才能做到生态链完整起来呢？

    这个问题陈实早就想过，最终想到了这个方法，找到一个未来十年到二十年，大部分人会关注的东西，而且是人人都会关注的。

    房子是不二选择，而买房卖房，还有长期居住，这个就是陈实的关注点。

    在买房卖房的网站和app推出开机广告，这个广告完全服务于灵石宫和石袭生的旗下产品，而小区内的广告栏广告和电梯广告，也是灵石宫和石袭生旗下的产品广告。

    广告是非常有针对性的，比如补习班广告，未来十年补习班还可以做的，幼儿园广告，私立学校广告，这些是家长们最关注的。

    在幼儿园和私立学校还有补习班再次植入灵石宫和石袭生旗下的广告，这又是一个闭环，举个例子，比如灵石宫推出一部手机，你去买卖房子的网站，登陆网站看到了这个手机广告，在中介公司墙壁上看到了，回到家进小区看到了，送孩子去补习班看到了，孩子在学校看到了，这就是生活性植入了。

    久而久之，你就对这牌子手机非常熟悉了，比任何的推广都好，汽车，家电，都可以植入，无非产品不同。

    然后上线app，可以缴纳水电费燃气费，充值话费，有补贴，可以用软件给孩子缴纳补习费满2000立减200，缴纳电费每个月都有十元到一百元不等的红包，水费燃气费也是。

    住户用不用？用的，那么这软件上有什么？有菜场，可以在上面卖菜下单，等你到家了，你买的蔬菜水果也到家了，可以随时预约家政打扫，水电工也有，而且明码标价有售后，装修公司也有。

    至于跑个腿，这些更是不可少，周边店铺打折促销也会显示，还可以在软件上享受低价购买商品，每天都有限时秒杀活动。

    最重要一点，你在上支付获得的积分，可以当钱用，直接购买软件内的任意产品，包括孩子的线上辅导课程，甚至可以直接当钱买电影票和水果这类的。

    而且积分还可以赠送，你的积分高了，可以赠送给其他人，最终目的是打造一个衣食住行的闭环，运营模式是工厂直销模式，价格比其他家都低，这就让客户会选择性的在这个平台消费。

    这也是为什么陈实之前要疯狂开工厂和收购工厂的原因了，所以陈实必须拿下中介和物业这个入口，这和其他家的平台不冲突，不存在垄断一说，因为陈实这样做的就是区域性覆盖。

    等陈实的计划展开后，很快就会有类似的软件和平台出现，到时候陈实可以同样给他们货源，让他们销售，最终保证工厂的薄利多销。

    如果陈实的产业事关百万人就业，工厂足够多，那么陈实这辈子基本没人敢动他了，他不能倒，而且还要持续建厂，扩建，招收员工，持续增加负债率，而不是正营收，负债率越高，陈实的安全性越大，因为他不能出事，这是一条线，一条最终价值几万亿的线，它绝对不能断。

    这条线上是百万千万人的就业金，是百万千万家庭的收入来源，所以陈实第一个目标就是先拿下花都的这个楼盘销售，因为这个楼盘拥有二千多个房屋出售，这是一个大盘，占地三千多亩地，属于超大型住宅区。

    拿下这个后，就可以用这个项目去找下一家，告诉人家成果，才能让下一家爽快答应，做成功个楼盘，就会主动有开发商找上门寻求合作了。

    但这里有一个问题，这个楼盘的位置不是市中心，这时期大部分人买房还是首先考虑市中心，这个楼盘位于市中心需要四个红绿灯，骑电动车要十五六分钟，看起来不远，但这是距离市中心的距离，有将近五公里的距离，这个距离已经劝退了一大批人了。

    而且周边目前还没有什么其他值得让人主动来买房的卖点，网上会有一些段子，地段比较偏僻的会说：“告别城市喧嚣，独享静谧人生。”

    如果是环境吵杂就会说：“坐拥城市繁华，尽享摩登时代。”这类的很多，但这类其实是一种宣传文案，对于卖房子，卖楼盘效果不好，只能说做个运营口号。

    什么才是一流的营销方案？第二天陈实来到这个楼盘实地考察的时候，四周卖点不足，说什么也费口舌。

    接下来，陈实要上演教科书式的营销。

    陈实没有急着去做其他的，而是开着车，在花都转了一周。

    一周时间，陈实就天天跑，各个地方转，能步行的就不开车，因为步行能更好的和当地人聊天。

    最终陈实列出了一个名单，亲自去考察拜访，他敲定了一家大型超市，落户到那个小区门前的商场，免对方两年租金，四层楼。

    一层三千平米，租金对外是千万起步，其实这类新楼盘的商铺，都不会要价太高的，这时期属于招商阶段，等热闹起来在涨租。

    接着就是联系几家大型连锁餐饮，比如k老头，大叔，星装客等，给的也是两年免租优惠，超市的选择很重要，比如很多地方根本不认沃尔玛这些的，沃尔玛在很多城市都倒闭了，一个地方的人只认当地大家都去购物的超市，有的本地超市反而比连锁的大型超市要在当地经营的好。

    陈实选择的就是xx超市，一个在花都大家都比较认的超市，紧接着就是k老头，大叔，星装客这三家，不得不说在，这三家的知名度在全国各地都是比较知名的，而且在各个地区都可以快速生存下来，为什么？同行业没有对手造成的强大生存能力。

    为什么要找这几家餐饮连锁过来？其实很简单，他们过来了，其他的餐饮店就会跑过来租房子了，这是一个风向标，这三家过来，就会让人觉得这里不会缺少人气的。

    餐饮过来了，服装品牌就过来了，服装品牌过来了，电影院和ktv也会跟着过来，这都是一条龙的产业链。

    电影院和ktv就会进商场里，门面房就是餐饮居多，这些东西齐全了，给人的假象就是这边很热闹了，可以过来买房了。

    大部分开发商给一些商家免费半年租期，一年租期，说白了为了骗装修，商家只要装修投进去了，等过了免租期，开始要房租，不想租了，那你离开，我把你装修的房子高价租出去，大部分商家舍不得装修就继续租，而超市更不会走了，只要一走，开发商就能在开了。

    所以一些大型超市更愿意选择自己购买房产运营，而不是被人骗装修，一个大型超市的装修费用都是几千万，谁也舍不得拱手让人啊。

    这也是为什么陈实敢免租两年的，因为开发商给陈实的底牌就是最多免租一年半，陈实等于贴了半年房租给这几家。

    没有绝大大的利益，人家这些品牌凭什么过来这边？

    但还有一点至关重要，学区，这边的学区是花都排不到前五的中小学，属于中流，在准确说，就是大部分的家长有能力的不会送孩子来这里上学。

    没有好的学区，你营销再好，也不可能快速清盘，陈实要的是快速清盘。

    这个小区所在范围有两个小学，两个中学，其中一个小学和一个中学那基本是末流了，还有一个中学和一个小学属于中流，陈实瞄上了这中学和小学。

    很快就中考和小升初了，还有两月左右，陈实第一时间联系了小学和中学，把小学和中学的校长请到一起坐坐，然后告诉他们，可以把他们即将毕业的尖子生集中到一起，陈实免费提供清北复交毕业的优秀补习老师给他们免费上课，来一个两个月的突击补习。

    并且免费为这两所学校翻修外墙和学校操场，还有教室内外的翻新，这种好人好事，没人会拒绝的。

    陈实第一时间把补习班的优秀老师调来了十人，专门负责补习小学和中学所有尖子生的班级，小学一个班级，中学一个班级。

    天天给他们补习，两个月时间，陈实要看到成绩，并且让来的十名老师把教材带过来，就是陈实开的补习班自己专属的教材，分享给小学和中学所有毕业班，让他们做和看录制好的视频。

    学校这边陈实还在陆陆续续派人过来，帮助这中学和小学提升成绩。

    这些做完后，陈实让工程队先把四周围墙建起来，把销售中心建造起来，把广场建造起来，超市动工建造，然后预约了一批横店那边多名群员，到时候让这批人坐着大巴车过来。

    至于销售人员，陈实要求女的身高全部一米六以上，要求五官精致，简单说肤白貌美，男生全部170以上，要求五官端正，口才流利，保安要求180以上，四十岁以下。

    所有人员全部统一着装，衣服都是定制的修身款式，售楼处必须有游乐园，书房，大厅必须装修的非常的豪华，酒水饮料零食准备充足，客厅准备超大液晶电视，播放球赛和当下流行的影视剧。

    必须准备二十个互动游戏方案，每周一个家庭互动的游戏邀请客户参与，为客户准备中秋和春节礼品。

    还要准备好样板间，样板间所有的家居装修都按照高端装修的来。

    要做到非常的豪华感，精致感，简单的说，售楼处要把逼格拉高，按照五星级酒店的服务来。

    万事俱备，只等待小升初和中考的来临，到时候这里就可以启动了。测试广告2